Omdiskuteret lokalplan til nybyggeri i Strib blev godkendt

Middelfart Byråd sendte den 6. april 2021 kommuneplanlæg nummer 23 og forslag til lokalplan nummer 206 boligområde ved Billeshave i Strib, i otte ugers offentlig høring. Der er indkommet 59 høringssvar, og den endelige vedtagelse fandt mandag sted på et byrådsmøde.

Tilbage i midten af 60’erne og frem til 1974 blev der bygget et olieberedskabslager på netop grunden på Billeshave. Der blev opbevaret over 60.000 m3 olie og benzin, og det skulle holde Danmark i gang, hvis der opstod en krig.

Tilbage i 1965 tog Hans Christensen for sidste gang kartofler op og høstede ordnet på sine omkring 12 tønder land ved den gamle herregård. Foreningen Danske Olieberedskabslagre købte ejendommen for 190.000 kroner. De store mængder af olie og benzin blev indhegnet af pigtråd over det grove metallet, og hurtigt voksede træer og buske på arealet, som derfor blev skjul. Det er blandt andet det en del af kritikken har gået på i forbindelse med det fremlagte forslag, der åbner mulighed for at udnytte området, der tidligere er kendt som oliedepotgrunden, til boligformål.

Området foreslås bebygget med en kombination af tæt/lav bebyggelse og etagebebyggelse, samt mulighed for et fælleshus. Området udgør ca. 62.500 m² og det samlede etageareal bliver på ca. 18.000 m², fordelt på ca. 135 boliger/lejligheder. Det resulterer i en bebyggelsesprocent på 30 % for delområdet til rækkehusene og 45 % for delområderne til etageboligerne.

Udover delområderne til boligerne, er der et fælles grønt område til rekreative formål. Det er planlagt for at skabe gode rammer for hverdagslivet og styrke mulighederne for fællesskab mellem beboerne.

Lokalplanen har fokus på at styrke identiteten i området. Derfor er etageboligerne placeret ovenpå de tidligere olielagre, og genanvender dermed delvist betonkonstruktionerne.

I området med rækkehusene er der sikret dynamik i facaderytmen og passager i bebyggelsen ved fastsættelse af bestemmelser for maximal længde af boligenhederne og sikring af forskydning efter minimum hver fjerde bolig. Desuden kan der opnås variation i facadeudtryk gennem valg af materiale- og farvevalg, og facadebeplantning.

Etagebebyggelserne skal fremstå i lyse farvenuancer og have sin egen arkitektoniske identitet. Der skal være tydelige elementer i den arkitektoniske udformning, som giver et vertikalt og cirkulært bygningsudtryk. De øverste boliger vil få udsigt over landskabet og Lillebælt. På lang afstand vil etagebebyggelser være næsten dækket af beplantning og fra naboområderne vil de nederste etager være delvist dækket af beplantning, og de øverste etager være synlige.

For at skabe et område, hvor den lokale afvanding er mest mulig bæredygtig, anvendes områdets naturlige lavninger til regnvandsbassiner. Regnvandet forsinkes inden det ledes ud af området og videre til recipient.  

Der er vejadgang fra Billeshavevej og der er sikret beplantning langs med vejene. Området er forbundet med stisystemer både internt og til de omkringliggende områder. Langs områdets vestlige skel er der planlagt en omfartsvej, som vil give hele området og dets omgivelser, let tilgængelighed til det øvrige vejnet.

Tæt/lav boligerne har parkering på terræn foran boligerne, og etageboligerne har parkering under terræn.

Forslag til tillæg nr. 23
I forbindelse med den endelige vedtagelse af kommuneplan 2009-2017, blev områdets anvendelse fastlagt til boligområde, med kommuneplanramme B.02.12. Den fastlægger anvendelsen til boliger med 2 etager i en højde på 12 meter.

For at give mulighed for bebyggelse i op til seks etager, er der udarbejdet et forslag til et kommuneplantillæg. I den forbindelse har der været afholdt forudgående høring fra 11. november 2020, til 29. november 2020, hvor borgere har haft mulighed for at komme med ideer og forslag til planlægningen. De forskellige høringssvar samt forvaltningens forslag til opfølgning er beskrevet i en hvidbog, som er vedtaget af Byrådet den 6. april, 2021. Se dagsordenspunkt 453.

I lokalplanen er der redegjort for hvordan boligerne kommer til at fremstå, de trafikale forhold og hvordan der er taget hensyn til det omkringliggende landskab. I Hvidbogen er der gjort rede for høringssvar og forslag til håndtering.

Forslag til ændringer i lokalplanforslag 206

Forvaltningen foreslår at imødekomme forslag i høringssvar om at planområdet fremstår grønt ud mod de tilstødende naboområder. Derfor foreslår forvaltningen at lokalplanen tilrettes så det sikres at bevare det grønne område med træer og buske, langs med det vestlige og sydlige skel. Ligesom der langs med det østlige skel er fastlagt områder hvor træer og buske skal bevares. Desuden er der fastsat bestemmelser som sikrer at, udpegede bevaringsværdige træer langs med det nordlige skel skal bevares.

Tilsammen betyder det at planområdet vil fremstå grønt ud mod de tilstødende naboområder.

Derfor foreslås det at bestemmelse § 9, stk. 4 ændres som nedenfor:

Fra:
“I delområde I, II og III er der udpeget træer som er bevaringsværdige og de må ikke fældes uden tilladelse fra Middelfart Kommune. De fremgår med signatur: ” bevaringsværdige træer” på kortbilag 2. De bevaringsværdige træer skal beskyttes med hegning, i rodzo­nen, under anlægsfasen.

Øvrig beplantning i delområde I, II, III og IV, angivet med sig­natur på kortbilag 2, og som indgår i områder med bevarings­værdig beplantning, skal bevares i videst muligt omfang og i den udstrækning, at det ikke har konsekvenser for realisering af be­byggelsen. Såfremt beplantning må beskæres og/eller fældes, af hensyn til realisering af bebyggelserne, skal der etableres be­plantning i tilsvarende omfang og antal.”

Til:
“I delområde I, II og III er der udpeget træer som er bevaringsværdige og de må ikke fældes uden tilladelse fra Middelfart Kommune. De fremgår med signatur: ” bevaringsværdige træer” på kortbilag 2. 

I delområde I, II, III, er der udpeget områder med bevaringsværdige træer og de må ikke fældes uden tilladelse fra Middelfart Kommune. De fremgår med signatur: ”Område med bevaringsværdige træer” på kortbilag 2.”

Undersøgelse af Bilag IV-arter
På baggrund af høringssvar om bekymring for forekomst af bilag IV-arter, er der udarbejdet notat:

”Eftersøgning af bilag-IV arter i område ved Strib” Dateret: 24. juni, 2021.

Notatet er udarbejdet af SWECO, som er uvildig konsulent, og vedhæftet som bilag.
Her i konkluderes det at: ”Området er besigtiget under ideelle forhold og alle relevante arter er eftersøgt. Der blev ikke fundet arter eller spor efter arter opført på habitatdirektivets bilag IV.

Sammenholdt med anden data om de relevante arters udbredelse i nærområdet vurderes det, at området ikke er levested for en eller flere bilag-IV arter.

På den baggrund vurderer forvaltningen at dette emne, ikke vil få indflydelse på planernes indhold.

Tidligere anvendelse til oliedepot

På baggrund af den tidligere anvendelse til oliedepot, har Region Syddanmark besluttet at kortlægge Billeshavevej 40, efter bestemmelser i Jordforureningsloven.

Kortlægningen betyder, at inden der kan påbegyndes boligbyggeri, skal bygherre udføre undersøgelser på grunden. Det følger af reglerne i Jordforureningsloven.

Kommunens myndighedsrolle er at sikre der laves en dækkende undersøgelse. Det sker i samarbejde med Region Syddanmark. Undersøgelsen vil give viden om der er forurening på arealet. Er der på grunden forurening, som vurderes at være en risiko for de kommende boliger, skal bygherre/myndigheder afklare, hvilke foranstaltninger der skal iværksættes, således at forureningen ikke udgør en risiko for de kommende beboere.

Bygherre kan vælge at rense en evt. forurening op og dermed få ejendommen ud af kortlægningen, hvorefter grunden frit kan anvendes. 

Lokalplanen er udarbejdet i dialog med bygherre, som er indforstået med lokalplanens indhold.

Planforslagene er screenet efter lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM). I den forbindelse er der truffet afgørelse om, at planerne ikke skulle undergå miljøvurdering. Der er sendt to klager over denne afgørelse til Planklagenævnet.

Forslaget gav debat i byrådssalen

Formand for teknisk udvalg, Regitse Tilma (V) tog ordet i byrådssalen, da sagen blev fremlagt:

– Det er en sag, der har givet anledning til debat og følelser, bekymringer, interesserer og fremtidsplaner. Olielageret har siden 2009 været kommunalt planlagt til bebyggelse i to etager og tanken var at fortsætte det man kender og slette fortidens spor, indledte Tilma.

Samtidig sagde hun, at coronarestriktionerne havde været en af årsagerne til den manglende dialog.

– Der været stor opmærksomhed omkring projektet. Byrådet har forsøgt at tage sig af det, men corona har været en hæmmende faktor for den ønskede dialog. Dem, der har lavet underskriftindsamlingen, fik taletid, men vi må konstatere, at onlinemøder ikke er optimale for den slags sager, fortalte hun.

– Efterfølgende fik gruppen mulighed for en direkte dialog med mig. Vi havde en oplysende dialog, og jeg var imponeret over deres indsigt. Deres spørgsmål og bekymringer er bragt videre. Det har ført til, at der er lavet undersøgelser af bilag IIII-arter på stedet og olieforureninger. Nu er det præciseret, at der skal være et skovbryn der skal passes, mens der også skal bevares træer.

– I forhold til olieforurening, så er Region Syddanmark allerede gået i gang med at kortlægge Billeshave 40, så det er bestemmelserne, der følges. Der kan ikke bygges før undersøgelserne er udført og taget hånd om eventuel forurening. Bekymringerne gør indtryk, og hvis jeg lægger kasketten og udtaler mig på venstres vegne, vil jeg lette blikket.

– Det nye byggeri vil gøre Strib mere mangfoldigt og vi skal have visioner for byudvikling. Det betyder, at nogle tiltag kan være utraditionelle, og udfordre grænser og holdninger.

Det centrale i høringssvarene har været højden i byggeriet. Når fortid møder fremtid, vil man altid støde ind i vurderinger, men det er den retning Strib vil udvikle sig.

Kaj Johansen (A) sagde blandt andet følgende om sagen:

– Det er en sag, hvor man tænker, at der er ting der taler for og imod. Der er det, vi skal vurdere, hvad vi tror mest på, og hvad strategien er for vores arbejde. Vi bakker op om det her byggeri ud fra forskellige betragtninger. Vi har brug for flere borgere i kommunen, fordi vi har brug for dem på arbejdspladser, i foreninger og til at handle i vores butikker. Vi har brug for forskellige typer af boliger og det forfølger vi i hele kommunen, også udenfor Middelfart by.

Paw Nielsen (Tvær Politiskanstændighed) sagde blandt andet:

– Som jeg allerede sagde, da vi sendte det i høring tvivlede jeg på et ja, men jeg har aldrig noget imod, at man hører borgerne. Jeg stemmer imod, og jeg har et ændringsforslag, da man med de høringssvar der har været, bør tage en sagsbehandling til og lave en reel miljøvurdering så man kan komme bekymringerne til livs så man havde en endnu større opbakning fra Strib. Det skader aldrig at tage en tur mere, det har jeg oplevet før i mine otte år i byrådet. Det burde man gøre her, da der er røget to klager til planklagenævnet, men jeg fornemmer, at der ikke er stemning for det.

Steffen Daugaard (O) tog efterfølgende ordet og sagde:

– Vi stemmer også nej, og vi har også lavet et ændringsforslag. Vi anbefaler, at man holder fast i den oprindelige plan.

– Vi er kendt for vores natur, og det synes naturligt at beholde det grønne. Vi gør meget for klimaet, strib har ikke højhuse og få ønsker det. Strib er et ældre, attraktivt kvarter med forskellige særkender i respekt for lokalplanen. Vi er for udvikling, men det skal være med respekt. Det kan godt udvikles uden de seks etager.

Morten Weiss Pedersen (C) fulgte op og stemte også imod forslaget:

– Når man kigger på hvad, der er sket i Strib i de seneste år, vil man kunne se, at de grønne områder bliver færre og færre. Det er klart, når man har bygget hundredvis af nye boliger, sætter det naturen under pres. I forhold til den her specielle grund, synes jeg det er vold mod naturen at tillade en slags skyline i den del af kommunen. Når det er sagt giver det udfordringer for bygherren i forhold til biodiversiteten, men skulle det ende med, at han ikke bygger der, så vil der være endnu mere bag om hensigten. Keg siger ja til udvikling, men nej til forslaget, sagde han.

Mikkel Dragmose-Hansen (F) stemte for forslaget.

– Vi stemmer ja med forbehold, fordi der ikke findes bilag IIII-arter i området. Det andet er også Region Syddanmark laver undersøgelsen, og man kan ikke bygge før det er fjernet, og det har stor betydning for forslaget.

Allan Buch (A) sluttede af med at konstatere:

– Planen er i orden, men jeg kan ikke gå ind for at bygge seks etager i højden. Man skal fastholde to og lægge planen frem. Enten kommer der en nu eller en anden, det må vi se. Jeg er ikke imod byudvikling. Det er rigtigt, at der bliver noget og der tages hensyn til gør, sagde han.

Ændringsforslagene fra DF og Tvær Politiskanstændighed blev nedstemt. Til DF’s forslag var tre for forslaget, en undlod at stemme og 21 stemte imod. Til Tvær Politiskanstændighed stemte en for, en undlod at stemme og 23 stemte imod. Til det samlede forslag stemte 21 for og fire stemte imod.